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comprendre le contrat de location

Le contrat de location

La durée du bail

Le locataire bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée de trois ans.

La tacite reconduction du bail

A l’expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit, aux conditions antérieures pour trois ans. Cependant, six mois avant le terme du contrat de location, le bailleur :
- peut proposer au locataire des modifications relatives aux conditions de la location (montant du loyer, nombre de pièces louées par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour trois ans.
- peut souhaiter ne pas renouveler le contrat de location à son terme. Il doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de six mois.

Son refus de renouveler le contrat doit être motivé. Les motifs de non renouvellement sont précisés. Il peut s’agir :
- de la décision du propriétaire de reprendre ou de vendre le logement;
- d’un motif légitime et sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant).

Révision du loyer

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

La faculté pour le locataire de donner congé à tout moment

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Le législateur a toutefois élargi les cas permettant au locataire de bénéficier d'une réduction du préavis à un mois, notamment pour tous les logements situés en zones tendues.
Documents interdits

Documents Interdits

En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire certains documents.
  • photographie d’identité hormis celle de la pièce justificative d’identité
  • carte d’assuré social
  • attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal
  • attestation d’absence de crédit en cours
  • jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : “Par ces motifs”
  • chèque de réservation de logement
  • dossier médical personnel
  • extrait de casier judiciaire
  • remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil
  • production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.
Etats des lieux

Etats des lieux

L’état des lieux décrit le logement loué.

C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire.

Il est établi par écrit par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.

Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire.

A défaut d’être établi entre le bailleur et le locataire, l’état des lieux peut être établi par un huissier à l’initiative de la partie la plus diligente.

L’huissier choisi pour établir l’état des lieux avise les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Les honoraires de l’huissier, qui sont tarifés, sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le locataire peut faire compléter l’état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

En l’absence d’état des lieux la partie qui fait obstacle à son établissement ne peut se prévaloir de la présomption de bon état.

Si le bailleur refuse ou omet d’établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

Si le locataire fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état.
Frais agence

Frais d'agence

Depuis le 15 septembre 2014, les frais d’agence pour une location sont plafonnés et mieux répartis entre propriétaire et locataire.

Un décret d’application de la loi ALUR fixe les règles. Il est entré en application le 15 septembre 2014.

L’idée consiste à équilibrer les charges entre les deux parties, en fonction des services rendus par l’agence à chacun d’entre eux.

Concrètement, la loi prévoit que le bailleur prenne en charge tous les frais relatifs à la mise en location de son appartement ou de sa maison comme la publicité faite à l’annonce …

En revanche, le coût de quatre prestations utiles aux deux parties est à partager. Il s’agit de :

  • l’organisation des visites,
  • la constitution du dossier,
  • la rédaction du bail,
  • l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Le prix payé par le locataire pour ces prestations est plafonné et la part des honoraires (fixée par mètre carré) payés par le locataire ne peut plus excéder celle payée par le propriétaire.

Ainsi, et selon que la transaction se déroule en zone tendue ou non, les prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail coûteront entre 12 euros/m² (TTC) en zone très tendue, 10 euros/m² (TTC) en zone tendue et 8 euros/m² (TTC) sur le reste du territoire.

Pour l’état des lieux d’entrée, le plafond est le même partout en France et s’élève à 3 euros/m2.

Ces plafonds pourront être révisés en fonction de l’indice de référence des loyers. (IRL)